Son muchos los propietarios de viviendas que están angustiados por los impagos de inquilinos morosos o que han tenido tan mala experiencia previa que no desean volver a alquilar. Ante esta desesperada situación, desde tugesto resolvemos la siguiente duda: ¿Qué hacer si mi inquilino no me paga el alquiler?
Hay propietarios que toman medidas drásticas para recuperar el pago de alquiler o para tirar a sus inquilinos de su vivienda. Conoce en este post las opciones legales para reclamar las rentas y recuperar la vivienda ante un impago del alquiler.
Respuesta corta
Si tu inquilino no paga, no cambies la cerradura ni cortes los suministros: la vía legal es el desahucio por falta de pago, que puedes acumular a la reclamación de las rentas debidas (arts. 250.1.1.º y 437.4 LEC). La ley permite resolver el contrato por la falta de pago de la renta, sin exigir un número mínimo de meses (art. 27.2 LAU). Antes de demandar, envía un requerimiento fehaciente, por ejemplo un burofax, con al menos 30 días de antelación. Así el inquilino ya no podrá evitar el desahucio pagando (enervación, art. 22.4 LEC), y además acreditas el intento de negociación previo obligatorio (LO 1/2025). Necesitas abogado y procurador.
- En la demanda debes indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor (art. 439.6 LEC).
- Tras admitirla, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague o se oponga (art. 438.5 LEC).
- Puedes ofrecer condonar parte de la deuda si se va voluntariamente, en un plazo no inferior a 15 días (art. 437.3 LEC).
- Si el inquilino es vulnerable, hay reglas especiales que pueden suspender el proceso o el lanzamiento: revisa las vigentes cuando demandes.
Fuente: LAU, Ley 29/1994 (BOE-A-1994-26003) · LEC, Ley 1/2000 (BOE-A-2000-323), texto consolidado a octubre de 2026 · LO 1/2025 (BOE-A-2025-76) · noviembre 2026.
Este artículo se centra en el desahucio por falta de pago de una vivienda. Si quieres repasar antes qué obligaciones tiene cada parte, consulta derechos y obligaciones en un alquiler. Si la deuda no viene de un alquiler, encontrarás el proceso general en cómo recuperar una deuda.
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Qué hacer si mi inquilino no me paga el alquiler
Es probable que te hayas sentido frustrado por un problema de impago del alquiler de una vivienda y que hayas tenido la tentación de cambiar la cerradura, echar al inquilino a la fuerza o cortar el suministro de agua o luz.
Tenemos que advertirte que esas actuaciones no son legales: el inquilino podría denunciarte, por ejemplo por coacciones, y el problema acabaría igualmente en el juzgado.
En este post te orientamos de forma sencilla los pasos legales a seguir con recomendaciones y consejos útiles a través de un enfoque práctico, que es la forma legal de recuperar la vivienda.
¡Allá vamos!
Paso I: contar con abogado y procurador
En primer lugar, debemos informarte que es obligatorio que contrates los servicios profesionales de un abogado y procurador para tramitar el desahucio. El desahucio por falta de pago se tramita como juicio verbal por razón de la materia, no de la cuantía, así que no entra en la excepción de los juicios de hasta 2.000 euros (artículos 250, 23 y 31 LEC).
El abogado redacta la demanda, te asiste en la vista del juicio verbal si el inquilino se opone y te informa de cada trámite. El procurador te representa ante el juzgado.
Paso II: presenta una demanda de desahucio por impago
Debes saber que la ley permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino, sin exigir un número mínimo de mensualidades (artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
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Antes de demandar, envía una reclamación al inquilino, siempre por escrito, preferentemente por burofax con copia certificada, para que haya constancia de la recepción por el deudor.
Desde que el inquilino recibe el requerimiento hasta que presentas la demanda, deben pasar al menos 30 días. Si para entonces no ha pagado, ya no podrá paralizar el desahucio pagando lo debido, lo que se conoce como enervar la acción (artículo 22.4 LEC).
Ese requerimiento tiene un segundo efecto. Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, y un requerimiento con una propuesta del que puedas probar la recepción sirve para acreditarlo (artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025).
Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en 10 días, desaloje, pague o se oponga. En ese mismo requerimiento se fijan la fecha de la vista, por si se opone, y la del lanzamiento, por si no lo hace (artículo 438.5 LEC). La duración total depende mucho de la carga de cada juzgado.
En la demanda, si tienes mucha prisa en echar a tu inquilino, puedes ofrecer «perdonarle» todo o parte de la deuda y las costas a cambio de que desaloje voluntariamente en el plazo que indiques, que no puede ser inferior a 15 días desde que se le notifica la demanda (artículo 437.3 LEC).
Normalmente se acumulan en la demanda de desahucio dos acciones (artículo 437.4.3.ª LEC):
- Acción de desahucio: para lograr el lanzamiento o expulsión, y así recuperar la posesión de la vivienda
- Reclamación de rentas impagadas y facturas de suministros adeudadas (luz, agua, gas, etc), así como también se pueden reclamar las rentas que vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento de desahucio. También puede dirigirse la reclamación contra el fiador o avalista solidario, si se le requirió de pago antes.
Qué debe indicar la demanda
La demanda no se admitirá si no indica las circunstancias que permiten o no enervar el desahucio (artículo 439.3 LEC). Tampoco si no especifica si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor. Si declaras que no lo eres, debes adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles (artículo 439.6 LEC).
Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad
Si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la ley prevé mecanismos que pueden suspender el procedimiento o el lanzamiento mientras interviene la Administración. Por ejemplo, la enervación extraordinaria a cargo de la Administración del artículo 22.6 LEC, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026. Estas normas de vivienda han cambiado varias veces en los últimos años, así que tu abogado debe revisar las vigentes en la fecha de la demanda.
Documentación a presentar para la demanda de desahucio
La documentación que debes aportar al abogado para redactar la demanda de desahucio es:
- Documento que acredite tu título sobre la vivienda (escritura o nota simple del Registro).
- Contrato de arrendamiento.
- Facturas de los suministros abonados por la propiedad.
- Extracto de movimientos bancarios donde se ha domiciliado o ingresado el pago del alquiler.
- El requerimiento de pago con su justificante de recepción (por ejemplo, el burofax).
- Si no eres gran tenedor, la certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles.
¿Cuentas con seguro de hogar o de impago de alquiler? Revisa sus coberturas y presenta también la póliza.
Posibles consecuencias después del juicio
Aunque se haya presentado demanda de desahucio, debes saber que el inquilino puede, en el plazo del requerimiento, evitar el desahucio pagando o consignando todo lo que deba en ese momento. No puede hacerlo si ya enervó antes un desahucio, salvo que el impago se debiera al arrendador, ni si le requeriste de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación y no pagó (artículo 22.4 LEC).
Finalmente, si ganas el juicio de desahucio y el inquilino no ha abandonado la vivienda en la fecha fijada para ello por el Juzgado, se practicará el lanzamiento en la fecha fijada. Basta con un funcionario del juzgado, que puede pedir el auxilio de la fuerza pública (artículo 703.1 LEC).
Si en la vivienda hay daños o han desaparecido muebles o electrodomésticos, documenta su estado al recuperar la vivienda. Esos daños se reclaman aparte del desahucio, y la fianza (una mensualidad en vivienda, artículo 36 LAU) puede cubrir solo una parte. Por ello, es muy recomendable adjuntar al contrato de alquiler un anexo con el inventario de enseres y fotografías.
En el caso de que ganes el desahucio y el inquilino sea insolvente en ese momento, deberás esperar a que el inquilino vuelva a tener ingresos económicos que superen el salario mínimo interprofesional para poder embargar del salario el porcentaje fijado legalmente: la parte que no supera el salario mínimo es inembargable (artículo 607 LEC).
Si alquilas locales o naves dentro de tu actividad y las rentas impagadas son una deuda más de tu negocio, el servicio de impagos de tugesto, una compañía de Visma, se encarga de reclamaciones de deudas mediante monitorio, ejecuciones y embargos. El resultado depende de cada caso y no se garantiza recuperar la deuda.
¿Y tú? ¿Has tenido alguna vez algún problema con algún inquilino? ¿Cómo has actuado frente a un impago de alquiler?
Eva Jiménez
Abogada especialista en impagos de tugesto
Dpto. Jurídico
Preguntas frecuentes sobre el inquilino que no paga
¿Qué hago si mi inquilino no me paga el alquiler?
Envíale un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo un burofax. Si no paga, presenta con abogado y procurador una demanda de desahucio por falta de pago, que puedes acumular a la reclamación de las rentas debidas (artículos 250.1.1.º y 437.4 de la LEC). No cambies la cerradura ni cortes los suministros.
¿Cuántas mensualidades tienen que deberme para desahuciar?
La ley no exige un mínimo: el arrendador puede resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de las cantidades que correspondan al inquilino (artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Por qué enviar un burofax antes de la demanda?
Si requieres el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación y el inquilino no paga, ya no podrá enervar el desahucio pagando (artículo 22.4 de la LEC). Además, si incluye una propuesta, acredita el intento previo de negociación exigido por la LO 1/2025.
¿Necesito abogado y procurador para un desahucio?
Sí. El desahucio por falta de pago es un juicio verbal por razón de la materia, así que no se aplica la excepción de los juicios de hasta 2.000 euros (artículos 23 y 31 de la LEC).
¿Qué pasa después de presentar la demanda?
El juzgado requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague o se oponga, y fija ya la fecha de la vista y la del lanzamiento si no se opone (artículo 438.5 de la LEC).
¿Puedo perdonar parte de la deuda para que se vaya antes?
Sí. En la demanda puedes comprometerte a condonar todo o parte de la deuda y las costas si desaloja voluntariamente en el plazo que indiques, que no puede ser inferior a 15 días desde la notificación (artículo 437.3 de la LEC).
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
La ley prevé mecanismos que pueden suspender el procedimiento o el lanzamiento mientras interviene la Administración, como la enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la LEC. Estas normas cambian con frecuencia: revisa las vigentes en la fecha de la demanda.
¿Qué pasa si gano el desahucio y el inquilino no tiene bienes?
Recuperas la vivienda, pero para cobrar la deuda habrá que esperar a que tenga bienes o ingresos embargables. La parte del salario que no supera el salario mínimo interprofesional es inembargable (artículo 607 de la LEC).
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