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derechos y obligaciones en un alquiler

Derechos y obligaciones en un alquiler (II) Obras, reparaciones y otros.

En un post anterior os explicamos algunos de los derechos y obligaciones en un alquiler, como las obligaciones en cuanto al pago de la renta y fianza, el pago de suministros y tasas y las prórrogas del contrato. En este nuevo post os hablamos reparaciones, de obras, reformas y otros asuntos que generan dudas.

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Reparaciones

Habitar una propiedad alquilada tiene sus múltiples ventajas. Por ejemplo, cuando se rompe algún electrodoméstico, sólo hay que llamar al casero. Pero, ¿tenemos el derecho de exigir cualquier reparación? No. Solamente se le puede exigir al arrendador las reparaciones (sin que ello repercuta en nuestra renta) necesarias para la conservación de la vivienda en el mismo estado que en el momento de firmar el contrato. Es decir, que si firmamos un contrato de alquiler con un piso amueblado que incluye nevera, en caso de que ésta se estropee por uso habitual –y no por un mal uso del arrendatario, entonces debería pagar la reparación el mismo–, podremos exigir la reparación o sustitución de la nevera a nuestro casero.

Los derechos que determinan qué tipo de reparaciones son a costa del inquilino, vienen recogidos en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Las pequeñas reparaciones, por otra parte, que se deriven de desgaste de uso ordinario o mal uso, corren a cargo del arrendatario, teniendo este la obligación de informar antes de hacer nada al propietario.

Obras y reformas

¿Puede un arrendador hacer reformas? ¿Debe el inquilino permitírselo? Puede que el propietario de una vivienda alquilada quiera realizar obras de mejora (reformas). En este caso, se debe de valorar la urgencia de las mismas. Si se pueden aplazar hasta finalizar el contrato, el inquilino puede negarse. Si no pueden aplazarse, el propietario debe notificar con tres meses de antelación todos los detalles de la misma. Naturaleza, inicio, duración y costes. En el momento de la notificación el arrendatario tiene un mes para rescindir el contrato legalmente, que se cancelaría en dos meses desde la decisión.

En caso de aceptar las obras, el inquilino puede exigir, además, una indemnización por las molestias causadas siempre que se le esté impidiendo hacer uso y disfrute de alguna parte de la vivienda alquilada. Esta indemnización se materializa en una reducción de la renta.

Pero, ¿y si es el inquilino el que quiere realizar una reforma? Nunca podrá hacerlo sin el consentimiento del propietario. No obstante, muchos inquilinos deciden invertir su propio dinero en mejorar la vivienda que habitan. En ese caso, siempre que la obra o reforma mejore  la vivienda, se tendrá derecho a una rebaja en el precio del alquiler por un tiempo a negociar entre ambas partes.

Pongamos por ejemplo, que el inquilino quiere volver a pintar toda la vivienda. Alegando costes de pintura, mano de obra y tiempo, podría pedirle a su arrendador la reducción del 50 o 100% (por ejemplo) de una cuota o dos de la renta.

Acceso a la vivienda

Otra de las controversias que se crean en torno a la relación casero-inquilino en una situación de alquiler resulta del acceso del propietario a la misma. Normalmente en un contrato de arrendamiento vienen determinadas las ocasiones puntuales en las que el propietario puede acceder a la vivienda. Pero eso no significa que el arrendador pueda acceder a la vivienda siempre que quiera o en cualquier situación. En el momento en el que se alquila una vivienda, el uso y disfrute de la misma pasa a ser del inquilino. Y la Constitución Española declara que el “domicilio es inviolable”, es decir, que nadie puede irrumpir en él sin el consentimiento del titular (el inquilino). Esto incluye al arrendador, aunque sea el propietario.

Adquisición preferente del inquilino

En otro post hablamos también del derecho de tanteo y de retracto. A modo muy resumido, estos derechos otorgan al inquilino una posición preferente en caso de que el propietario decida vender el inmueble. O en caso de que se lo embargaran y el mismo saliera a subasta. El inquilino, dentro de unos plazos, tendrá derecho a adquirir la propiedad de forma preferente por el mismo precio que le ofrezca al propietario un tercero.

Cambio de propietario

Por otra parte, el cambio de propietario no debe afectar al contrato de alquiler siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso, el contrato se mantiene con los mismos derechos y obligaciones y la renta pasa a ser pagada al nuevo propietario, durante al menos tres meses. Este es el plazo otorgado a los inquilinos en caso de que el nuevo dueño quiera hacer uso de la vivienda. El arrendatario tiene derecho, no obstante, a exigir una indemnización por daños y perjuicios.

Derechos fiscales

Los inquilinos pueden deducirse en la declaración anual de la renta el importe anual del alquiler habitual.

Convivencia 

Entre los derechos y obligaciones que facilitan tener una convivencia feliz entre el arrendador y el arrendatario, se dan las siguientes situaciones:

  • El arrendatario no podrá nunca subarrendar la propiedad ni ceder el contrato de alquiler a un tercero sin permiso del propietario.
  • Lo que el inquilino sí puede hacer es marcharse de la vivienda siempre que se mantenga habitada por un cónyuge no separado legalmente o hijos dependientes. En casos de nulidad o divorcio, sí se puede cambiar la titularidad del contrato, siempre que se comunique al arrendador con dos meses de antelación.
  • El inquilino tampoco podrá realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda alquilada.
  • Por otro lado, el inquilino deberá abandonar la vivienda pasado el primer año de contrato, siempre que se le comunique con dos meses de antelación que el propietario necesita la vivienda (y puede demostrarlo).

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tugesto • 31 enero, 2018


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