Derechos y obligaciones en un alquiler (II) Obras, reparaciones y otros.

Tiempo de lectura: 4 minutos
derechos y obligaciones en un alquiler

En un post anterior os explicamos algunos de los derechos y obligaciones en un alquiler,聽como las obligaciones en cuanto al pago de la renta y fianza, el pago de suministros y tasas y las pr贸rrogas del contrato. En este nuevo post os hablamos reparaciones, de obras, reformas y otros asuntos que generan dudas.
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Reparaciones

Habitar una propiedad alquilada tiene sus m煤ltiples ventajas. Por ejemplo, cuando se rompe alg煤n electrodom茅stico, s贸lo hay que llamar al casero. Pero, 驴tenemos el derecho de exigir cualquier reparaci贸n? No. Solamente se le puede exigir al arrendador las reparaciones (sin que ello repercuta en nuestra renta) necesarias para la conservaci贸n de la vivienda en el mismo estado que en el momento de firmar el contrato. Es decir, que si firmamos un contrato de alquiler con un piso amueblado que incluye nevera, en caso de que 茅sta se estropee por uso habitual –y no por un mal uso del arrendatario, entonces deber铆a pagar la reparaci贸n el mismo–, podremos exigir la reparaci贸n o sustituci贸n de la nevera a nuestro casero.
Los derechos que determinan qu茅 tipo de reparaciones son a costa del inquilino, vienen recogidos en los art铆culos 1.563 y 1.564 del C贸digo Civil.
Las peque帽as reparaciones, por otra parte, que se deriven de desgaste de uso ordinario o mal uso, corren a cargo del arrendatario, teniendo este la obligaci贸n de informar antes de hacer nada al propietario.

Obras y reformas

驴Puede un arrendador hacer reformas? 驴Debe el inquilino permit铆rselo? Puede que el propietario de una vivienda alquilada quiera realizar obras de mejora (reformas). En este caso, se debe de valorar la urgencia de las mismas. Si se pueden aplazar hasta finalizar el contrato, el inquilino puede negarse. Si no pueden aplazarse, el propietario debe notificar con tres meses de antelaci贸n todos los detalles de la misma. Naturaleza, inicio, duraci贸n y costes. En el momento de la notificaci贸n el arrendatario tiene un mes para rescindir el contrato legalmente, que se cancelar铆a en dos meses desde la decisi贸n.
En caso de aceptar las obras, el inquilino puede exigir, adem谩s, una indemnizaci贸n por las molestias causadas siempre que se le est茅 impidiendo hacer uso y disfrute de alguna parte de la vivienda alquilada. Esta indemnizaci贸n se materializa en una reducci贸n de la renta.
Pero, 驴y si es el inquilino el que quiere realizar una reforma? Nunca podr谩 hacerlo sin el consentimiento del propietario. No obstante, muchos inquilinos deciden invertir su propio dinero en mejorar la vivienda que habitan. En ese caso, siempre que la obra o reforma mejore聽 la vivienda, se tendr谩 derecho a una rebaja en el precio del alquiler por un tiempo a negociar entre ambas partes.
Pongamos por ejemplo, que el inquilino quiere volver a pintar toda la vivienda. Alegando costes de pintura, mano de obra y tiempo, podr铆a pedirle a su arrendador la reducci贸n del 50 o 100% (por ejemplo) de una cuota o dos de la renta.

Acceso a la vivienda

Otra de las controversias que se crean en torno a la relaci贸n casero-inquilino en una situaci贸n de alquiler resulta del acceso del propietario a la misma. Normalmente en un contrato de arrendamiento vienen determinadas las ocasiones puntuales en las que el propietario puede acceder a la vivienda. Pero eso no significa que el arrendador pueda acceder a la vivienda siempre que quiera o en cualquier situaci贸n. En el momento en el que se alquila una vivienda, el uso y disfrute de la misma pasa a ser del inquilino. Y la Constituci贸n Espa帽ola declara que el 鈥渄omicilio es inviolable鈥, es decir, que nadie puede irrumpir en 茅l sin el consentimiento del titular (el inquilino). Esto incluye al arrendador, aunque sea el propietario.

Adquisici贸n preferente del inquilino

En otro post hablamos tambi茅n del derecho de tanteo y de retracto. A modo muy resumido, estos derechos otorgan al inquilino una posici贸n preferente en caso de que el propietario decida vender el inmueble. O en caso de que se lo embargaran y el mismo saliera a subasta. El inquilino, dentro de unos plazos, tendr谩 derecho a adquirir la propiedad de forma preferente por el mismo precio que le ofrezca al propietario un tercero.

Cambio de propietario

Por otra parte, el cambio de propietario no debe afectar al contrato de alquiler siempre que el arrendamiento est茅 inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso, el contrato se mantiene con los mismos derechos y obligaciones y la renta pasa a ser pagada al nuevo propietario, durante al menos tres meses. Este es el plazo otorgado a los inquilinos en caso de que el nuevo due帽o quiera hacer uso de la vivienda. El arrendatario tiene derecho, no obstante, a exigir una indemnizaci贸n por da帽os y perjuicios.

Derechos fiscales

Los inquilinos pueden deducirse en la declaraci贸n anual de la renta el importe anual del alquiler habitual.

Convivencia聽

Entre los derechos y obligaciones que facilitan tener una convivencia feliz entre el arrendador y el arrendatario, se dan las siguientes situaciones:

  • El arrendatario no podr谩 nunca subarrendar la propiedad ni ceder el contrato de alquiler a un tercero sin permiso del propietario.
  • Lo que el inquilino s铆 puede hacer es marcharse de la vivienda siempre que se mantenga habitada por un c贸nyuge no separado legalmente o hijos dependientes. En casos de nulidad o divorcio, s铆 se puede cambiar la titularidad del contrato, siempre que se comunique al arrendador con dos meses de antelaci贸n.
  • El inquilino tampoco podr谩 realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas dentro de la vivienda alquilada.
  • Por otro lado, el inquilino deber谩 abandonar la vivienda pasado el primer a帽o de contrato, siempre que se le comunique con dos meses de antelaci贸n que el propietario necesita la vivienda (y puede demostrarlo).

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