Todo sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler

Cada vez hay más personas que optan por un alquiler antes que comprar una vivienda. Sobre todo, tras los estragos que ha ocasionado la crisis económica. Y convertirse en inquilino tiene sus múltiples ventajas e inconvenientes. Por eso la importancia de, en este caso, abordar dos temas fundamentales como el derecho de tanteo y retracto en el alquiler.

Pero hay una situación que puede presentarse tanto como una gran oportunidad o como una enorme contrariedad. Imagina que tu casero vende la propiedad en la que habitas sin decirte nada, o que la pierde porque ésta sale a subasta judicial. En esta situación, entre otros, al inquilino le amparan dos derechos que son los que vamos a tratar: el derecho de tanteo y de retracto.

Derecho de tanteo y de retracto en el alquiler: cuestiones básicas

En esta complicada situación legal pueden haber varios supuestos, pero primero te explicamos cómo funcionan los dos derechos anteriormente mencionados.

Estos dos derechos están contemplados, en el Código Civil (art. 1521 y siguientes que regulan el retracto de fincas rústicas y es supletorio respecto del de fincas urbanas). También se encuentran dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos.

El derecho de tanteo faculta a su titular (en nuestro caso, el inquilino) para adquirir la propiedad de forma preferente. Es decir, antes que otras personas, pagando el mismo precio que este otro ofrece por la vivienda.

En cuanto al derecho de retracto de finca rústica, se incluye en el Código Civil, siendo su regulación supletoria respecto de lo no regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente, en su artículo 1521. Dice así:

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

El retracto se daría una vez un tercero ha comprado la propiedad en la que vivíamos. Es un derecho por el cual, si se dan ciertas circunstancias, como inquilinos tendríamos el derecho a comprar la vivienda al tercero que ya la ha comprado, por el mismo precio que pagó por ella más los gastos que a este tercero le haya supuesto la compra.

El inquilino se convierte aquí en retrayente. Para poder ejercer el derecho al retracto, no obstante, debes demostrar que no has podido ejercer tu derecho al tanteo.

Plazo del derecho de retracto

El derecho de retracto tiene un plazo para ejercitarse diferente según la naturaleza de la finca arrendada. Si se trata de una finca rústica el art. 1524 del código civil establece un plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayendo hubiera tenido conocimiento de la venta.

Si se trata de una finca urbana, según el art. 25 de la Ley 29/1994, se dispone de un plazo de 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa. Para ello deberá entregar copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

En ambos casos, se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción, sin posibilidad de interrupción. Salvo raras excepciones fundadas en la necesidad de una previa actuación administrativa, y que, al tratarse de días naturales, incluye los días inhábiles.

Derecho de tanteo y de retracto: venta del inmueble

Imaginemos que vivimos en una propiedad alquilada y que nuestro casero decide venderla. El derecho de tanteo nos permite que, una vez nuestro casero tenga una oferta de un tercero por la vivienda, nosotros podamos adquirirla de forma preferencial ofreciendo la misma cantidad. Es lo que se conoce como Derecho de Adquisición Preferente.

En este caso, si podemos ejercer el derecho al tanteo, pueden pasar dos cosas: que adquiramos la casa o que no lo hagamos (por propia voluntad).

Para llegar a la fase de retracto, deberíamos no haber podido ejercer nuestro derecho al tanteo. Por ejemplo, en un supuesto en el que nuestro casero no nos hubiera notifique de forma fehaciente su intención de vender y la venta de la propiedad, caducando a los 180 días naturales siguientes a la fecha de notificación. 

En este punto, tendríamos derecho legal a exigir el cambio del contrato de compraventa. ¿Cómo? poniéndonos a nosotros como compradores una vez paguemos al tercero lo que él pago por la vivienda.

Del mismo modo, podemos ejercer nuestro derecho a retracto si no conseguimos adquirir la vivienda en la fase del tanteo porque el precio es muy elevado, pero el casero luego lo vende por un precio más barato sin avisarnos.

Derecho de tanteo y de retracto: subasta del inmueble

Imaginemos ahora que la propiedad de la que somos arrendatarios sale a subasta judicial. Vamos a ver qué podría pasar.

En nuestro primer supuesto se nos informa debidamente de que se va a dar lugar la subasta. Acudimos a la misma y pujamos en igualdad de condiciones con el resto de pujantes. En el caso de que podamos ofrecer la misma cantidad que el ganador, adquiriremos la vivienda de forma preferencial. Derecho de tanteo ejercido con éxito.

Si, por el contrario, no podemos igualar la puja del ganador, perdemos la oportunidad de adquirir la casa. Derecho de tanteo ejercido, pero sin éxito.

En estos dos casos anteriores, no habría lugar más tarde al derecho de retracto. Para que tuviésemos el derecho de retracto, deberíamos no haber sido informados de la subasta. Y este es el caso más común, por desgracia o por fortuna.

Y decimos por fortuna porque puede que la vivienda se haya subastado adjudicado por un precio mínimo que podremos igualar fácilmente y exigir el retracto del contrato. O, por el contrario, quizás no podamos igualar la oferta y nos quedemos sin vivienda. ¿Vas conociendo e interiorizando todos los detalles de este derecho de tanteo y retracto en el alquiler de una vivienda, piso o local?

¿Se puede ejercer el derecho a retracto fuera de los 9 ó 30 días, según el caso?

No. Según reiterada jurisprudencia los plazos para ejercer el retracto es “preclusivo, perentorio y material». Es decir, que no requiere su alegación sino que es automático, opera por sí mismo, obligando al juzgador a declararlo de oficio. Por lo tanto, no cabe –a diferencia con lo que ocurre con la prescripción– interrupción del plazo. Aunque en alguna ocasión el TS ha admitido excepciones en razón a necesarias actividades administrativas previas.

Por supuesto, ante la perentoriedad del término la determinación del inicio del cómputo es punto esencial para la operatividad de la institución. El dies a quo es aquel en que la acción, por conocer el arrendatario la transmisión, se encontraba a disposición de éste; será, pues, la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.

Es decir, que no basta con conocer el propósito de la venta ni la mera noticia de que ésta se haya efectuado. Sino que ha de tratarse de un conocimiento claro, preciso, sin aspectos dudosos, completo, con noticia de todos los extremos de la transmisión. Y ello es así, porque tal perentoriedad obedece a las exigencias del ejercicio del derecho con buena fe, para no prolongar la situación de inseguridad jurídica durante más tiempo del necesario para que el titular de aquél «decida» sobre su oportunidad.

Claro es que al demandado corresponde acreditar que la fecha de conocimiento alegada por el arrendatario retrayente, no es la real, sino otra extemporánea respecto del plazo de caducidad (STS 25 de septiembre de 1950, 21 de noviembre de 1955, 26 de febrero de 1962, 20 de enero de 1969 , ss), lo cual puede hacer por cualquier medio, incluidas las presunciones.

Esperamos que hayas podido resolver todas tus dudas sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler. ¡Gracias por leer nuestro blog!