Alquiler con opción a compra, ¿me conviene?

El alquiler con opción a compra es una posibilidad a la que muchos han recurrido, sobre todo en los últimos años, debido a la crisis. Si estás pensando en comprar o alquilar una vivienda, quizá este post te ayude a decidirte.

El alquiler con opción a compra permite al arrendatario vivir de alquiler durante un tiempo, y decantarse luego por la compra de la vivienda, si así lo decide. De tal modo que las rentas que hubiese pagado de alquiler, hasta ese momento, se le descuentan luego del precio pactado para la compra.

Esta figura, que no presenta una regulación legal específica, permite al arrendatario acceder, o convertirse, en comprador del inmueble en el que habita en un plazo determinado desde que se inicia el alquiler.

Para poder llevarlo a cabo hay que elaborar un contrato específico que concrete la peculiaridad de esta figura mediante una cláusula, una opción que debe estar consensuada entre ambas partes firmantes.

A continuación os explicamos qué datos básicos debe contener el documento en el que se acuerda esta modalidad, así como la obligatoriedad de la cláusula adicional.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Como acabamos de adelantar al inicio del post se trata de una modalidad de alquiler muy particular.

Gracias a ella, el inquilino de una vivienda accede a la posibilidad de adquirirla como comprador, si así lo acuerda con su arrendador en la firma del contrato.

La redacción de este contrato especial obliga a concretar en el mismo el plazo, y todas las condiciones que ambas partes consideren oportunas para una mejor claridad del acuerdo.

Cabe destacar que la figura del alquiler con opción a compra no está contemplada como tal en la legislación española. No se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U), ni tampoco en el Código Civil.

Únicamente se hace una leve mención al tema en el Reglamento Hipotecario, sobre la posibilidad de inscribir el contrato.

Es por ello que suele decirse que la cláusula de alquiler con opción a compra, se rige básicamente por la voluntad de las partes, siempre que se respete la restante legislación.

Así pues, se puede afirmar que se trata de un contrato un tanto atípico, por no estar regulado. Una especie de fusión entre un arrendamiento y una compraventa.

En este sentido, para elaborarlo se debe tener en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U), en la parte que afecte al arrendamiento, y añadir una cláusula que especifique la opción de compra y sus condiciones.

Con todo ello el documento se convierte en un contrato de alquiler con opción a compra.

Contenido del contrato y cláusula de alquiler con opción a compra

El contrato de arrendamiento con opción a compra debe contener una información específica, como ya hemos comentado.

En primer lugar, los datos y contenido estipulado para un contrato común de alquiler.

Es importante especificar que, en lo relativo alquiler, se trata de un arrendamiento totalmente normal, por tanto debe contener toda la información básica del mismo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece el contenido mínimo, las condiciones y la forma en la que se debe elaborar.

Ahora bien, en este mismo documento, las partes contratantes deben incluir la cláusula de la opción a compra.

Dicha cláusula también debe especificar un contenido mínimo y concreto que detallamos a continuación:

• Precio pactado de compra de la vivienda: esta información es de libre elección del arrendador que la puede consensuar con el arrendatario. En cuanto al importe, hay que señalar que puede tratarse de una cantidad fija o variable, en función de algunos factores, como puede ser el IPC, entre otros.

• La renta mensual que después se debe descontar del precio de la compra: la cláusula debe especificar cuál es la cantidad de la renta mensual que va a ir destinada a la compra, en caso de que el arrendatario ejerza su derecho en plazo. La cantidad pactada se descontará luego del precio acordado entre las partes para la compra de la vivienda en el momento de la opción de compra.
• Plazo para ejercer el derecho de opción de compra: como ya hemos adelantado a lo largo del post, en el contrato se debe especificar un plazo de tiempo determinado durante el cual el arrendatario puede ejercer su derecho de opción de compra. Una vez que haya expirado dicho plazo desaparece la posibilidad de ejercer la opción.
• Fijación de una prima por el hecho de incluir la cláusula en el contrato: el arrendador, si así lo desea, puede cobrar un precio pactado al arrendatario por incluir la cláusula de opción de compra en el contrato de arrendamiento. Junto a esta posibilidad también está la de incluir la cláusula en el contrato de forma gratuita, que suele ser lo más habitual. Por último, cabe destacar que, en caso de que el arrendatario hubiese pagado prima y no ejerciese, en el tiempo pactado, la opción, éste pierde el dinero que hubiese desembolsado por la prima en la firma del contrato.

Cómo ejercer el derecho de opción a compra

Una vez realizado el contrato, y acordadas todas las condiciones que acabamos de comentar, la opción de compra ya está lista para que el arrendatario la pueda llevar a cabo, o ejercer.

En primer lugar debe encontrarse dentro del plazo pactado para ello. Una vez claro esto, el inquilino debe comunicar de manera fehaciente al arrendador su su intención de ejercer la opción de compra.

Esta última es condición indispensable, comunicarlo al arrendador de manera certera, para iniciar el ejercicio del derecho.

Además la mera comunicación ya convierte al inquilino en propietario, aunque todavía no haya hecho entrega de la cantidad de la compraventa al arrendador. De ahí la importancia de que la comunicación sea fehaciente.

A partir del momento en que el arrendatario se convierte en propietario, el primero puede dejar de abonar la renta mensual al segundo. Esto es así porque el ejercicio del derecho supone que, se tenga por terminado el contrato de arrendamiento.

Probablemente, ahora te estés preguntando cómo puede formalizarse la compra sin pagar el precio pactado. Bien, el precio de la compraventa hay que pagarlo, de no ser así el nuevo propietario no puede inscribir su inmueble en el Registro de la Propiedad.

La característica a señalar en este aspecto es que, se puede haber pactado que el importe de la compra se deba pagar antes, o después de la comunicación, para tener por formalizada la compra.

Si el acuerdo era pagar antes, la compraventa no se tiene por formalizada hasta que se efectúe el pago.

Si por el contrario, se acuerda pagar después de la comunicación, o no se dice nada, se tendrá por formalizada en el momento de la comunicación, como hemos indicado.

Por último, es importante señalar que el plazo para ejercer el derecho de opción de compra no puede establecerse para después de finalizado el contrato de arrendamiento.

Finalizado el contrato de arrendamiento, la opción de compra caduca, incluso en caso de prorroga del contrato de arrendamiento, ya sea tácita o legal.

Inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad

Tal y como hemos comentado al inicio del post, el único texto legal donde se alude a la figura del alquiler con opción a compra es en el Reglamento Hipotecario, y precisamente hace referencia  a la inscripción.

El documento, en su artículo 14, establece que se puede inscribir el contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad.

Para ello, es necesario que la opción cumpla además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes:

• Que exista un convenio expreso de la partes para que se inscriba.

• Que exista un precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

• La existencia de un plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 4 años.

Si se cumplen estos requisitos, el arrendatario puede inscribir la opción de compra pactada en el Registro de la Propiedad.

De este modo, se le da publicidad, y queda constancia del derecho que mantiene el arrendatario, en caso de que el propietario de la vivienda quisiera venderla por otro lado.

Hasta aquí nuestra explicación de alquiler con opción a compra. Esperamos haber aclarado tus dudas respecto a este concepto que, si bien no es muy usual escucharlo, cada vez es mucho más común de lo que sabemos su uso.

Recuerda que si estás pensando en comprar un piso, pero no te atreves a dar el paso, el alquiler con opción a compra puede ser tu mejor elección. Las rentas mensuales que abones después se te descontarán del precio de compra final. Además finalmente, puedes optar por no comprarlo, es solo una posibilidad.