En estos tiempos de crisis, muchas comunidades de propietarios se enfrentan a un problema: el del vecino moroso. Un vecino moroso es todo aquel propietario que no paga las cuotas ordinarias (limpieza, ascensor, luz de escalera, etc).
Ello supone un gran perjuicio para el resto de propietarios, los cuales deben seguir asumiendo el pago de los gastos ordinarios. Pues cualquier propietario de una vivienda está obligado a contribuir al mantenimiento del inmueble.
Gastos como el agua, la luz o las reformas eventuales deben ser abonadas por los dueños de las casas que componen el edificio, ya que en el momento en que un vecino deja de pagar su parte, echa una sobrecarga económica al resto de los propietarios para cumplir con las obligaciones de las empresas proveedoras.
Sea cual sea el motivo del impago, tienes derecho a recuperar tu dinero.
Mediante este post pretendemos informar de forma clara y sencilla de los pasos a realizar por la propia Comunidad de Propietarios a fin de reclamar al vecino moroso las cantidades que debe, cumpliendo con 2 objetivos: ver si atiende al pago tras la reclamación o bien, generar la documentación necesaria para demandarlo judicialmente.
Cómo recuperar las cuotas de tu vecino moroso
En primer lugar, como solución amistosa, resulta aconsejable que el Presidente de la Comunidad de Propietarios hable con el vecino moroso para tratar de llegar a una solución amistosa y se le remita una comunicación fehaciente de reclamación de la deuda.
Hay algunas comunidades que han llegado al acuerdo de que el propietario moroso si realmente carece de ingresos o está desempleado pueda saldar la deuda con la Comunidad, si es pequeña en importe, haciendo personalmente labores de limpieza o de mantenimiento de servicios generales, o de fraccionar el pago de la deuda en varias plazos.
Si tras estos avisos, el propietario continua sin pagar, la segunda opción es que la Comunidad de Propietarios, reunida en Junta General Ordinaria o Extraordinaria, tome la decisión de efectuar la reclamación por vía judicial e iniciar un procedimiento monitorio en el que no se necesita abogado ni procurador.
Pasos para realizar la reclamación judicial
Nota simple
El primer paso es pedir en el Registro de la Propiedad, Nota Simple de la vivienda que se trate al objeto de poder acreditar la titularidad e igualmente comprobar a quién pertenece el inmueble.
Acuerdo de la comunidad de vecinos
En segundo lugar, es obligatorio el acuerdo de la comunidad de vecinos. Para ello hay que convocar una junta de propietarios en la que figure como orden del día el tema de la deuda del vecino moroso.
Por ejemplo: «Certificación o Liquidación de Deuda de Propietario/s Moroso/s” y la designación por el Presidente de la Comunidad de Propietarios de abogado y procurador para iniciar acciones judiciales contra propietarios morosos». Este trámite es necesario para que el vecino no pueda alegar indefensión.
En la reunión de la junta, los propietarios deben adoptar un acuerdo de liquidación de deuda, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.
La persona que ejerza de secretario como secretario de la comunidad de propietarios (puede ser el administrador o el presidente) debe expedir un certificado con el resultado de la cuantía que se debe.
Redacción del Acta de la Junta
Redactar Acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en la que se acuerda la Certificación o Liquidación de la Deuda del Propietario de la vivienda X expresando y detallando la deuda. De tal modo que quede delimitado todo: Primer Trimestre 2014….100€, Cuota 1ª Obras Terraza ….200€ y así sucesivamente, hasta expresar al final; Total deuda XXXX.
En dicha acta, se expresa el acuerdo de habilitar al presidente a demandar en nombre de la comunidad y a nombrar abogado y procurador.
La misma debe contener los requisitos esenciales: lugar, fecha, convocatoria, asistentes (recuérdese que los propietarios deudores están privados del derecho de voto hasta que se pongan a corriente de pago) y acuerdos, debiendo ir firmada principalmente por el Presidente y constando sobre su firma la expresión “Visto Bueno del Presidente”. Igualmente, si hay Administrador Secretario, también deberá firmar el acta.
Certificado de liquidación de deuda
Redactar Certificado de liquidación de deuda. La misma tiene forma de carta dirigida al vecino moroso y expresa que: «Mediante Junta de Fecha X se aprueba la liquidación de deuda de la vivienda puerta X, propiedad de X, por importe de X, según el siguiente desglose… (procediendo a detallar la deuda por conceptos como se hizo en el acta)».
En dicha Certificación también se manifiesta que se ha acordado emprender acciones judiciales procedentes según la vigente Ley de Propiedad Horizontal para reclamar la deuda, facultando al Presidente, para en su caso, nombrar abogado y procurador, otorgar poderes procesales y realizar los actos necesarios a tal fin.
En el último párrafo del escrito, se advierte al vecino moroso de que se trata de un requerimiento previo a demanda, para que en plazo de 7 días proceda al pago de la cantidad reclamada, indicándole que si transcurre dicho plazo sin que el mismo se haya producido, se produce a la reclamación judicial, correspondiéndole el pago de las costas procesales de abogado y procurador en caso de que los mismos se utilicen.
Por último, al igual que el acta, firma del Presidente con visto bueno y Administrador, si lo hay.
Certificación de deuda
Envío de Certificación de Deuda con certificado de correos y acuse de recibo.
Hay que remitir por correo al vecino moroso (aunque viva en la finca) la Certificación de Deuda, guardando el resguardo del certificado de correos, el cual, acredita el envío. Igualmente podría utilizarse burofax, pero resulta mucho más económico el método descrito de correo ordinario.
Tras unos días, hay dos opciones:
- Que correos nos devuelva el acuse de recibo (cartón rosa), el cual acredita que la carta ha sido recibida por el deudor en determinada fecha que consta en el mismo con lo que tendremos que darle unos días a ver si paga o no.
- Que correos nos devuelva la carta entera cerrada, con lo que deberemos proceder al paso 6.
Tablón de anuncios de la Comunidad
(Este paso solo tendrá lugar en caso de que se devuelva la carta por correos). Tablón de anuncios de la Comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal prevé que si no se ha conseguido notificar la deuda al deudor se cuelgue en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de la misma, el mismo escrito de Certificación de Deuda, sólo que ahora debe añadirse un párrafo más que diga: «Como quiera que ha transcurrido el plazo anterior de forma considerable, y ante la devolución de la carta certificada en el domicilio que nos consta a efectos de notificaciones según lo establecido en el art 9H de la LPH, se coloca esta certificación en Tablón de Anuncios de la Comunidad a los efectos oportunos de notificación de la presente Certificación de Deuda».
Con los trámites y documentos que acabamos de detallar, se interpone petición inicial de monitorio.
Una vez presentada la demanda ante en el juzgado entramos en un proceso de espera hasta que el Juez admita su demanda a trámite. La duración de la espera depende del funcionamiento del Juzgado a que corresponda su conocimiento.
Dado que cada partido judicial tiene su propio funcionamiento, dependiendo del criterio del Juzgado, nos encontramos que, tras la presentación de una demanda, pueden darse varias posibilidades que no pueden predecirse de antemano.
En la gran mayoría de las ocasiones, una vez interpuesta la demanda ésta es directamente admitida a trámite, por lo que el juzgado se lo hará saber al vecino moroso remitiéndole un documento denominado “providencia de admisión a trámite”.
Una vez admitida a trámite, en el proceso monitorio el juez reclamará el pago al vecino en un plazo de 20 días.
El juez requerirá en plazo de 20 días la contestación del propietario. Pueden producirse dos situaciones:
- Que el propietario pague la cuantía adeuda.
- Que el propietario no esté conforme y se oponga a pagar.
En el segundo caso, la comunidad de propietarios puede continuar su reclamación interponiendo un proceso declarativo por razón de la cuantía.
Cuando el deudor es requerido por el juez, suele darse la circunstancia de que si es consciente de la existencia de la deuda, abone la misma para evitar consecuencias legales de mayor envergadura. En este caso, pagará en la cuenta que se haya designado, pudiendo también hacerlo en una cuenta específica del Juzgado.
En este caso, se le remitiría a la Comunidad en la persona de su representante, en este caso el presidente, por el Juzgado un documento denominado “mandamiento de devolución”, totalmente personal y nominativo.
También puede ocurrir que el deudor no comparezca o que si lo hace se oponga a la demanda. Si esto ocurriera, nos encontraríamos con el final del procedimiento monitorio obteniendo, en el primero de los casos, un título ejecutivo y yéndonos a un proceso declarativo, en el segundo.
¿Qué pasa si el vecino moroso no es un persona física?
En el caso de que el deudor sea un banco, una caja de ahorros o una promotora inmobiliaria, el procedimiento a seguir no cambia. El resto de propietarios debe actuar de la misma forma que si se tratase de cualquier otro vecino.
Puede ocurrir que estas entidades tengan en propiedad varios de los inmuebles de un mismo bloque o finca. En este caso, el resto de propietarios está obligado a pagar todos los gastos impagados que genere la comunidad hasta que se resuelva en un proceso judicialmente el conflicto.
Generalmente, este tipo de procedimientos se resuelven en un plazo de entre 2 y 6 meses.
Debemos recomendar que la Comunidad de Propietarios esté asesorada por un abogado desde el principio, además los costes que suponga su servicio pueden reclamarse, tal como lo establece el artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En caso de venta, subasta pública o cambio de régimen jurídico del bien por el cual se reclama la cantidad de impago, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de las cuotas que el anterior dueño no ha liquidado. Por ello, los expertos recomiendan consultar cuál es la situación de pago del propietario a la comunidad de vecinos antes de adquirir una vivienda.
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Eva Jiménez, abogada especialista en impagos de tugesto
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