Alquiler vacacional y Hacienda: todos los detalles

El alquiler de vivienda vacacional es un fenómeno creciente en nuestro país. Cada vez son más quienes se decantan por pasar los días libres de verano en un apartamento en lugar de en un hotel. De ahí la urgencia de hablar sobre el alquiler vacacional y Hacienda.

Pero lo cierto es que solo un parte pequeña de los propietarios que alquilan su vivienda, ya sea segunda vivienda o habitual, pagan los impuestos que les corresponden y realizan la tributación de manera correcta.

Muchas de estas personas incluso desconocen que deben tributarlo y de qué modo, así como la existencia de sanciones por parte de Hacienda por incumplir esta obligación.

Para despejar todas esas dudas, en el presente post te explicamos cómo debes tributar a Hacienda en caso de alquilar tu vivienda con un fin vacacional.

¿Qué se considera vivienda vacacional?

Se conoce con el nombre de vivienda vacacional a aquellos inmuebles que son arrendados únicamente para uso de turismo.

Así pues, en España, son muchos los propietarios que cuentan entre sus bienes con una segunda vivienda y aprovechan los meses estivales para alquilarla con el fin que acabamos de comentar.

En los últimos años, incluso, se está asentando la moda de alquilar la vivienda habitual. Los propietarios, si consideran que pueden obtener un beneficio considerable, alquilan su residencia y mientras se hospedan en casa de algún familiar o amigo.

Debido a esta fuerte tendencia, de alquiler de inmuebles como vivienda vacacional, la Agencia Tributaria ha tomado medidas y vigila ahora más de cerca, que la declaración por ingresos obtenidos de este modo se haga de forma correcta.

Cómo declarar el alquiler vacacional en Hacienda

Antes que nada, debes saber que el dinero obtenido de alquileres de viviendas de verano debe ser incluido en la declaración anual del IRPF. Se considera como rendimientos de actividades económicas.

A partir de aquí, el segundo punto que debes conocer es que los alquileres de vivienda vacacional no cuentan con una ley específica que los regule. Debemos tener siempre en mente la Ley de Arrendamientos Urbanos como base.

De hecho, el reciente pronunciamiento del Gobierno a este respecto apunta a que sea cada Comunidad Autónoma la que establezca las normas en cuanto a este tema.

De momento y hasta que se aclare más esta situación, con la existencia de legislación, existen 2 formas de declarar el alquiler de vivienda vacacional, incluyendo los diferentes tipos de alquileres turísticos:

• Declaración del alquiler como segunda vivienda.

• Declaración del alquiler como alojamiento turístico.

A continuación te explicamos cómo se ha de llevar a cabo cada una de las 2 formas que acabamos de citar, así como cuál es la más conveniente en función de la situación en que se efectúa el alquiler.

Declaración de ingresos como segunda vivienda

En este caso se trata del típico alquiler de una segunda vivienda, que se arrienda durante algunos meses del año y el resto del tiempo es frecuentada, o está a disposición, de los propietarios.

Es la forma más habitual de declarar los ingresos obtenidos del alquiler de una vivienda vacacional, pero no por ello ha de ser la más acertada y después veremos por qué.

Pese a ello, sigue siendo el sistema más utilizado por los particulares para declararlo.

Para realizar la declaración de la renta de este modo se deben diferenciar, en primer lugar, el periodo de tiempo en que la casa está alquilada y el periodo, o periodos, de tiempo en que la casa está a disposición del titular de la misma.

Hacienda establece que, los ingresos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

A la hora de hacer la declaración correspondiente al año anterior, el dinero obtenido del alquiler se incluye como uso distinto del de vivienda, y no como alquiler para vivienda habitual.

En el documento se deben declarar los días en que la vivienda está alquilada y de otro modo,  los días o meses en que la vivienda no ha estado alquilada. Vemos cómo hacerlo a continuación.

Declaración del periodo de tiempo en que la vivienda está arrendada

Tal y como hemos indicado al inicio del post, los ingresos obtenidos de los días en que la vivienda está alquilada se deben declarar como rendimientos del capital inmobiliario.

Para poder calcular la ganancia final que se ha obtenido con el arrendamiento, el propietario puede deducirse los gastos asociados a la vivienda en cuestión.

Dentro de estos gastos deducibles se pueden incluir:

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Los gastos de la comunidad de propietarios.
• La tasa de basuras.
• El seguro del hogar.
• El pago anual del interés de la hipoteca del inmueble, si la tuviera.
• Los gastos de la Agencia Inmobiliaria, si los hubiera.
• El dinero invertido en poner publicidad para alquilar la vivienda vacacional.
• Gastos de reparación y conservación

¿Cómo he de deducir los mencionados gastos? Muy sencillo, restando la suma de los mismos al total de los ingresos obtenidos. El resultado de esta operación será el rendimiento neto, es decir, la ganancia obtenida con el arrendamiento de la vivienda.

Cabe destacar que, respecto a los gastos que se consideran anuales, aunque sean abonados mensualmente, el propietario solo puede deducirse la parte proporcional a los meses en que la vivienda se encuentre alquilada.

Así, por ejemplo, si se han pagado intereses al banco por valor de 1000 Euros en un año, si la vivienda ha estado alquilada 3 meses, solo se podrán deducir 250 Euros. Es decir, el importe que se obtiene de dividir 1000 Euros entre 12 y el resultado multiplicarlo por 3.

Finalmente, el propietario debe tributar por el rendimiento neto que se haya agenciado por el alquiler de su vivienda.

Declaración del periodo de tiempo en que la vivienda no está arrendada

La Agencia Tributaria también obliga al pago de impuestos por el simple hecho de tener una vivienda en propiedad, aunque ésta no genere ningún ingreso al propietario.

En este sentido, el titular del inmueble debe tributar a Hacienda un 1% del valor catastral de la vivienda en cuestión. El tipo porcentual es del 2% si la última revisión del valor catastral se hizo con anterioridad a 1994.

Para la declaración, el pago de estos impuestos se debe identificar como imputación de renta por Hacienda.

Para ello, hay que calcular el 1% (o el 2% si se da el caso) del valor catastral del inmueble y dividirlo entre los 12 meses del año.

Una vez hecho esto, el resultado se multiplica por los meses en que la vivienda ha estado vacía, o a disposición de los dueños, y este es el importe que se debe tributar a Hacienda por los meses a los que nos estamos refiriendo.

Declaración de ingresos como alojamiento turístico

Esta es la otra posibilidad para declarar los ingresos obtenidos del alquiler de un inmueble, pero en este caso se considera que se trata de un alojamiento de uso turístico.

Es importante señalar que al tributar mediante esta modalidad, se entiende que el arrendamiento se realiza como un actividad económica.

Según se establece en la página web de la Agencia Tributaria «se considera que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.«

Esto implica que el propietario debe realizar las correspondientes declaraciones trimestrales y declarar tanto el IRPF como el IVA, en caso de ser autónomo, o solo el IVA, en caso de tratarse de un particular.

Esta modalidad de tributación también obliga al titular de la vivienda a:

• Inscribir el inmueble en el Registro de la Comunidad Autónoma correspondiente, con la denominación de alojamiento turístico.

• Darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.

Aquellos que decidan declarar los ingresos obtenidos como vivienda de alojamiento turístico, también pueden deducirse en la declaración de la renta los gastos de los que hemos hablado en el apartado anterior, para obtener el resultado final.

En cuanto al tiempo en que la vivienda se encuentre vacía se debe declarar como una imputación de renta, exactamente igual que ocurre en el supuesto del apartado número 1 de este post.

Así pues, debes tener muy en cuenta estas 2 posibilidades para tributar correctamente el alquiler de tu apartamento o vivienda. De lo contrario, puedes enfrentarte a sanciones económicas graves por parte de la Agencia Tributaria.

Recordemos que el fisco ya manifestó su intención de realizar un control más exhaustivo, enfocado a la economía sumergida en este ámbito durante 2015 y 2016.

Más vale prevenir que curar, y si tienes cualquier pregunta no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores y profesionales, recibiendo así un asesoramiento personalizado. ¡Esperamos que te haya servido este post sobre el alquiler vacacional y Hacienda!