{"id":7791,"date":"2018-01-08T00:00:06","date_gmt":"2018-01-07T23:00:06","guid":{"rendered":"https:\/\/tugesto.com\/blog\/?p=7791"},"modified":"2024-05-20T09:03:47","modified_gmt":"2024-05-20T07:03:47","slug":"derecho-de-tanteo-y-de-retracto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tugesto.com\/blog\/derecho-de-tanteo-y-de-retracto\/","title":{"rendered":"Todo sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler"},"content":{"rendered":"\t\t
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Cada vez hay m\u00e1s personas que optan por un alquiler antes que comprar una vivienda. Sobre todo, tras los estragos que ha ocasionado la crisis econ\u00f3mica. Y convertirse en inquilino tiene sus m\u00faltiples ventajas e inconvenientes<\/strong>. Por eso la importancia de, en este caso, abordar dos temas fundamentales como el derecho de tanteo y retracto en el alquiler.<\/span><\/p>

Pero hay una situaci\u00f3n que puede presentarse tanto como una gran oportunidad o como una enorme contrariedad. Imagina que tu casero vende la propiedad en la que habitas sin decirte nada, o que la pierde porque \u00e9sta sale a subasta judicial<\/strong>. En esta situaci\u00f3n, entre otros, al inquilino le amparan dos derechos que son los que vamos a tratar: el derecho de tanteo y de retracto.<\/span><\/p>

\"Con<\/a><\/p>

Derecho de tanteo y de retracto en el alquiler: cuestiones b\u00e1sicas<\/span><\/h2>

En esta complicada situaci\u00f3n legal pueden haber varios supuestos, pero primero te explicamos c\u00f3mo funcionan los dos derechos anteriormente mencionados.<\/span><\/p>

Estos dos derechos est\u00e1n contemplados, en el C\u00f3digo Civil (<\/span>art. 1521<\/a> y siguientes que regulan el retracto de fincas r\u00fasticas y es supletorio respecto del de fincas urbanas). Tambi\u00e9n se encuentran dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos.<\/span><\/p>

El derecho de tanteo<\/strong> faculta a su titular (en nuestro caso, el inquilino) para adquirir la propiedad de forma preferente. Es decir, antes que otras personas, pagando el mismo precio que este otro ofrece por la vivienda.<\/span><\/p>

En cuanto al derecho de retracto<\/strong> de finca r\u00fastica, se incluye en el C\u00f3digo Civil, siendo su regulaci\u00f3n supletoria respecto de lo no regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente, en su art\u00edculo 1521. Dice as\u00ed:<\/span><\/p>

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o daci\u00f3n en pago.<\/span><\/p><\/blockquote>

El retracto se dar\u00eda una vez un tercero ha comprado la propiedad en la que viv\u00edamos. Es un derecho por el cual, si se dan ciertas circunstancias, como inquilinos tendr\u00edamos el derecho a comprar la vivienda al tercero que ya la ha comprado<\/strong>, por el mismo precio que pag\u00f3 por ella m\u00e1s los gastos que a este tercero le haya supuesto la compra.<\/span><\/p>

El inquilino se convierte aqu\u00ed en retrayente. Para poder ejercer el derecho al retracto, no obstante, debes demostrar que no has podido ejercer tu derecho al tanteo.<\/span><\/p>

Plazo del derecho de retracto<\/span><\/h2>

El derecho de retracto tiene un plazo para ejercitarse diferente seg\u00fan la naturaleza de la finca arrendada<\/strong>. Si se trata de una finca r\u00fastica el art. 1524 del c\u00f3digo civil establece un plazo de nueve d\u00edas contados desde la inscripci\u00f3n en el Registro o desde que el retrayendo hubiera tenido conocimiento de la venta.<\/span><\/p>

Si se trata de una finca urbana, seg\u00fan el art. 25 de la Ley 29\/1994, se dispone de un plazo de 30 d\u00edas naturales contados desde el siguiente a la notificaci\u00f3n que en forma fehaciente deber\u00e1 hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu\u00f3 la compraventa. Para ello deber\u00e1 entregar copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.<\/span><\/p>

En ambos casos, se trata de un plazo de caducidad y no de prescripci\u00f3n<\/strong>, sin posibilidad de interrupci\u00f3n. Salvo raras excepciones fundadas en la necesidad de una previa actuaci\u00f3n administrativa, y que, al tratarse de d\u00edas naturales, incluye los d\u00edas inh\u00e1biles.<\/span><\/p>

Derecho de tanteo y de retracto: venta del inmueble<\/span><\/h2>

Imaginemos que vivimos en una propiedad alquilada y que nuestro casero decide venderla. El derecho de tanteo nos permite que, una vez nuestro casero tenga una oferta de un tercero por la vivienda, nosotros podamos adquirirla de forma preferencial ofreciendo la misma cantidad. <\/strong>Es lo que se conoce como Derecho de Adquisici\u00f3n Preferente.<\/span><\/p>

En este caso, si podemos ejercer el derecho al tanteo, pueden pasar dos cosas: que adquiramos la casa o que no lo hagamos (por propia voluntad).<\/span><\/p>

\"derecho<\/p>

Para llegar a la fase de retracto<\/strong>, deber\u00edamos no haber podido ejercer nuestro derecho al tanteo. Por ejemplo, en un supuesto en el que nuestro casero no nos hubiera notifique de forma fehaciente su intenci\u00f3n de vender y la venta de la propiedad, caducando a los 180 d\u00edas naturales siguientes a la fecha de notificaci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>

En este punto, tendr\u00edamos derecho legal a exigir el cambio del contrato de compraventa<\/strong>. \u00bfC\u00f3mo? poni\u00e9ndonos a nosotros como compradores una vez paguemos al tercero lo que \u00e9l pago por la vivienda.<\/span><\/p>

Del mismo modo, podemos ejercer nuestro derecho a retracto si no conseguimos adquirir la vivienda en la fase del tanteo porque el precio es muy elevado, pero el casero luego lo vende por un precio m\u00e1s barato sin avisarnos.<\/span><\/p>

Derecho de tanteo y de retracto: subasta del inmueble<\/span><\/h2>

Imaginemos ahora que la propiedad de la que somos arrendatarios sale a subasta judicial.<\/strong> Vamos a ver qu\u00e9 podr\u00eda pasar.<\/span><\/p>

En nuestro primer supuesto se nos informa debidamente de que se va a dar lugar la subasta. Acudimos a la misma y pujamos en igualdad de condiciones<\/strong> con el resto de pujantes. En el caso de que podamos ofrecer la misma cantidad que el ganador, adquiriremos la vivienda de forma preferencial. Derecho de tanteo ejercido con \u00e9xito.<\/span><\/p>

\"derecho<\/p>

Si, por el contrario, no podemos igualar la puja del ganador, perdemos la oportunidad de adquirir la casa. Derecho de tanteo ejercido, pero sin \u00e9xito.<\/span><\/p>

En estos dos casos anteriores, no habr\u00eda lugar m\u00e1s tarde al derecho de retracto. Para que tuvi\u00e9semos el derecho de retracto, deber\u00edamos no haber sido informados de la subasta<\/strong>. Y este es el caso m\u00e1s com\u00fan, por desgracia o por fortuna.<\/span><\/p>

Y decimos por fortuna porque puede que la vivienda se haya subastado adjudicado por un precio m\u00ednimo que podremos igualar f\u00e1cilmente y exigir el retracto del contrato. O, por el contrario, quiz\u00e1s no podamos igualar la oferta y nos quedemos sin vivienda. \u00bfVas conociendo e interiorizando todos los detalles de este derecho de tanteo y retracto en el alquiler de una vivienda, piso o local?<\/span><\/p>

\u00bfSe puede ejercer el derecho a retracto fuera de los 9 \u00f3 30 d\u00edas, seg\u00fan el caso?<\/span><\/h2>

No<\/strong>. Seg\u00fan reiterada jurisprudencia los plazos para ejercer el retracto es \u201cpreclusivo, perentorio y material\u00bb. <\/strong>Es decir,\u00a0que no requiere su alegaci\u00f3n sino que es autom\u00e1tico, opera por s\u00ed mismo, obligando al juzgador a declararlo de oficio. Por lo tanto, no cabe –a diferencia con lo que ocurre con la prescripci\u00f3n– interrupci\u00f3n del plazo. Aunque en alguna ocasi\u00f3n el TS ha admitido excepciones en raz\u00f3n a necesarias actividades administrativas previas.<\/span><\/p>

Por supuesto, ante la perentoriedad<\/strong> del t\u00e9rmino la determinaci\u00f3n del inicio del c\u00f3mputo es punto esencial para la operatividad de la instituci\u00f3n. El dies a quo<\/em> es aquel en que la acci\u00f3n, por conocer el arrendatario la transmisi\u00f3n, se encontraba a disposici\u00f3n de \u00e9ste; ser\u00e1, pues, la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisi\u00f3n.<\/span><\/p>

Es decir, que no basta con conocer el prop\u00f3sito de la venta ni la mera noticia de que \u00e9sta se haya efectuado. Sino que ha de tratarse de un conocimiento claro, preciso, sin aspectos dudosos, completo, con noticia de todos los extremos de la transmisi\u00f3n. Y ello es as\u00ed, porque tal perentoriedad obedece a las exigencias del ejercicio del derecho con buena fe, para no prolongar la situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica durante m\u00e1s tiempo del necesario para que el titular de aqu\u00e9l \u00abdecida\u00bb sobre su oportunidad.<\/span><\/p>

Claro es que al demandado corresponde acreditar que la fecha de conocimiento alegada por el arrendatario retrayente, no es la real, sino otra extempor\u00e1nea respecto del plazo de caducidad\u00a0(STS 25 de septiembre de 1950, 21 de noviembre de 1955, 26 de febrero de 1962, 20 de enero de 1969 , ss),\u00a0lo cual puede hacer por cualquier medio, incluidas las presunciones.<\/span><\/p>

Esperamos que hayas podido resolver todas tus dudas sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler. \u00a1Gracias por leer nuestro blog<\/a>!<\/span><\/p>

\"Tarifa<\/a><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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